Prodat spoluvlastnický podíl na nemovitosti nemusí být vždy jednoduché, zvlášť v případě, kdy mají ostatní spoluvlastníci jiné představy o jejím dalším využití, nebo pokud odmítají komunikovat.
Co to je spoluvlastnický podíl
Je to ideální podíl na vlastnictví nemovitosti, to znamená, že není stanovena konkrétní část nemovitosti v určitém vlastnictví a užívání, ale obrazně řečeno vlastník např. 1/3 vlastní tak 1/3 všech oken, dveří, schodů, každé cihly, okapu nebo střechy, atd.
Rozdělení na podíly bývá většinou výsledkem dědického řízení, nebo je časté také mezi bývalými manželi, kteří se dohodli na rozdělení společného jmění manželů (SJM) s tím, že nemovitost budou vlastnit každý jednou ideální polovinou. V katastru nemovitostí se spoluvlastnický podíl každého z nich zapíše jako podíl id. 1/2.
Pravidla užívání spoluvlastnického podílu na nemovitosti
Podle § 1117 Občanského zákoníku č. 89/2012 má každý spoluvlastník právo k celé nemovitosti. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. To znamená, že každý spoluvlastník může užívat jakoukoli část dané nemovitosti.
Není tedy možné, aby jeden spoluvlastník užíval byt v přízemí rodinného domu, protože tam odnepaměti bydlí a další spoluvlastníky tam nepustil. Spoluvlastníci se však mohou písemně dohodnout, kdo bude užívat konkrétní část nemovitosti a jakým způsobem budou přispívat na správu společné nemovitosti.
Nejčastější problémy spoluvlastnictví
Problémy nastávají v okamžiku, kdy se spoluvlastníci nemohou dohodnout na tom, kdo, kdy a jakým způsobem budou nemovitost užívat a jak budou řešit její správu a opravy.
Nejčastější důvody prodeje spoluvlastnických podílů na nemovitosti:
- Pokud má každý spoluvlastník jiné představy o užívání nemovitosti a nejsou ochotni se dohodnout. Jeden v ní chce bydlet, druhý ji chce pronajímat, třetí chce nemovitost prodat, případně být vyplacený z podílu.
- Pokud se spoluvlastníci nejsou schopni dohodnout na správě, kdy jeden chce investovat do rekonstrukce, druhý na to nemá peníze.
- Pokud je spoluvlastníků více a správa nemovitosti je příliš komplikovaná.
- Pokud spoluvlastníky zaslepí negativní emoce, staré rodinné rány, křivdy, nebo vzájemná nenávist, které dokáží společné užívání nemovitosti výrazně zkomplikovat. Spoluvlastníci spolu odmítají komunikovat, vzájemně se obviňují a podezřívají.
Jaké jsou možnosti vypořádání spoluvlastnictví
1. Dohoda spoluvlastníků na prodeji celé nemovitosti
Je tou nejlepší, nejvýhodnější a nejjednodušší variantou vypořádání spoluvlastnického podílu, při zisku nejvyšší možné tržní ceny.
2. Odkup podílu od spoluvlastníků
Je výbornou variantou v případě, že máte o nemovitost zájem a domluvíte se na cenovém vyrovnání. Pro stanovení ceny podílu může posloužit cenový odhad, který se předkládá notáři při soupisu majetku po zesnulém, případně se nechá zpracovat odhad realitní kanceláří, nebo soudním znalcem z oboru stavebnictví.
3. Prodej podílu ostatním spoluvlastníkům
Je také výbornou variantou v případě, že ostatní spoluvlastníci mají o podíl zájem a domluví se na rozumném vyrovnání.
4. Prodej svého podílu třetí osobě
Je vždy tou úplně nejhorší variantou a výše finanční ztráty je závislá na velikosti podílu, na atraktivitě nemovitosti a na „touze“, případně „potřebě“, vlastníka podílu svůj podíl prodat. V praxi dochází ke snížení ceny o 1/3 až 1/2 oproti běžné tržní ceně získané v případě prodeje celé nemovitosti.
5. Vypořádání spoluvlastnického podílu soudní cestou
Je většinou poslední variantou, i když v konečném důsledku může být lepším řešením než varianta 4., a také nahrazuje varianty 2. a 3., pokud předchozí varianty selžou.
Zákon v §1140 Občanského zákoníků říká, že „Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví.“ a připouští 3 možnosti vypořádání spoluvlastnictví:
5a) Rozdělení společné věci
K této variantě se soud přikloní, pokud je to technicky možné.
5b) Přikázání společné věci za přiměřenou náhradu
Soud rozhodne o přikázání podílu jednomu nebo více spoluvlastníkům za úhradu. Podmínkou je, že spoluvlastník má o podíl zájem a je schopen ho ostatním uhradit.
5c) Dražba nemovitosti
Soud rozhodne o prodeji ve veřejné dražbě. O dražbě rozhodne i v případě, že jeden ze spoluvlastníků má o podíl zájem, ale nemá finanční prostředky k úhradě.
Na závěr doplním, že od 01.07.2020 mají spolumajitelé, kteří získali nemovitosti v dědictví, předkupní právo po dobu 6 měsíců od nabytí vlastnického práva. Proto i když se jednomu z nich podaří najít kupce na svůj podíl, musí ho přednostně nabídnout, za stejnou prodejní cenu, ostatním spoluvlastníkům.
Chcete se dozvědět další informace?